Để định giá bất động sản không bị thả nổi? Hướng đi?

Trong bối cảnh hiện nay giá bất động sản biến động thất thường, thẩm định giá là phương tiện xác định giá trị thực và là  định hướng cho thị trường bất động sản trong tương lai tới đây.

dinh gia bat dong san

Định giá địa ốc, bất động sản là lĩnh vực được các quốc gia trên thế giới đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước phát triển như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore…định giá địa ốc và bất động sản trở thành một ngành trọng điểm của nền kinh tế. Tất cả các kết quả nghiên cứu về giá đất, các quy tắc và các phương pháp định giá trong bất động sản đều được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp BĐS diễn ra một cách thuận lợi.

Hiện nay, các hoạt động định giá đất và bất động sản tại các nước vừa là công cụ của quản lý nhà nước cho thị trường bất động sản, vừa là một loại hình dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế.

Hai loại hình kia tuy khác nhau về cách tổ chức, cách quản lý nhưng về bản chất, về nội dung thì cách quản lý các hoạt động định giá BĐS tại nhiều nước trên thế giới là giống nhau. Chúng ta có thể học tập các nước bạn để áp dụng kìm hãm tình trạng giá BĐS có diễn biến cực kỳ thất thường như hiện nay.

Đa số các luật liên quan tới bất động sản và môi giới, tư vấn bất động sản tại các nước đều ghi rõ định giá và quản lý các hoạt động định giá đất xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước. Hoạt động về định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được thành lập, trong đó các nội dung được cơ chế hóa rất chi tiết.

thong tin bat dong san

Chế độ trong định giá bất động sản: Tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác liên quan tới đất. Phạm vi định giá các loại địa ốc và bất động sản phải thuộc diện chịu thuế hoặc chịu phí lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá đất, bất động sản được tiến hành theo chu kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần theo từng quy định của mỗi nước là khác nhau. Trong nhiều trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận quyền thừa kế, thế chấp hoặc chuyển quyền mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ được thực hiện đột xuất theo yêu cầu.

Phương pháp định giá đất và bất động sản: Trên thế giới các nước đều dùng phương pháp định giá truyền thống, đó chính là: phương pháp so sánh, tức là sử dụng giá bán (giá giao dịch) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá.

Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Theo lý thuyết giá trị thị trường của một thửa đất được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình nằm trên đất đã được khấu hao. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần có khả năng thu được về trong tương lai.

Về nhiệm vụ, tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Có 2 mô hình tổ chức định giá theo nhà nước và tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt pháp lý của cơ quan định giá nhà nước.

– Tổ chức định giá của nhà nước có nhiệm vụ xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quyền quản lý nhà nước về các công tác định giá đất và bất động sản. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo nguyên tắc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (theo quy định của từng nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi  được Ủy ban định giá Trung ương xét duyệt. Trường hợp bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân và kết quả định giá đó có sự chênh lệch lớn so với cơ quan nhà nước mà hai bên không thương lượng được thì cần phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp lý.

– Tổ chức định giá của tư nhân: Được thành lập và phát triển trong cơ chế thị trường mục đích đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của tư nhân về sở hữu đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, nhận quyền thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn. Để hiểu rõ vấn đề này ta có thể nghiên cứu mô hình định giá của Singapore.

Ở Singapore có Hiệp hội định giá được thành lập năm 1963. Hiệp hội là tổ chức chuyên nghiệp duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các chuyên viên định giá tài sản. Tiền thân của hiệp hội là một chi nhánh được thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh. Các thành viên gồm: sinh viên, thực tập sinh, thành viên, hội viên và hội viên danh dự.

Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo mô hình của Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội thảo chuyên đề, Hội nghị thường niên, các khóa đào tạo thẩm định viên. Công ty định giá thuộc hiệp hội cung cấp các dịch vụ về định giá là công ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ.

Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng khoảng 600 nhân viên có thể định giá (7000 người dân có 01 người có thể định giá), mỗi năm có khoảng 6000 vụ định giá.

Ở Singapore, thẩm định là một nghề. Các thẩm định viên có thể làm việc cho tư nhân, cho các công ty lớn, cho các Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh. Thẩm định viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ, Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch, Tổng cục địa chính, Cục Thuế…

Các thẩm định viên hoạt động theo Luật Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906. Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản cần có giấy phép của Cục thuế (thuộc Bộ Tài chính). Giấy phép hành nghề định giá chỉ cấp cho người có bằng cấp chuyên môn cao trong lĩnh vực định giá và có kinh nghiệm thực tiễn sâu sắc.

Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì sẽ không được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ được phép định giá nhưng không được phép thu phí định giá của mình. Ngoài ra, tất cả các thành viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị kỷ luật, khiển trách hoặc đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội.

Related Post